作者|李和利

2022年1月，盛鄰城市體育創新綜合體的設計方案公示公告在寶山區規資局的官網上登出。這座綜合體是三鄰橋體育文化園的二期項目，根據公示信息可知，這座擬新建的綜合體的總建筑面積約2.9萬㎡，分地上地下空間，規劃用地面積8322.5㎡，和三鄰橋一期項目用地性質仍保留工業用地不同，二期土地性質已經調整為體育用地。

這種變更土地性質的案例其實在舊廠房改造中并不常見。

由于土地變性需要經歷一個漫長的周期，期間涉及大量論證、研討、公示等過程，這讓很多急于出效果的改造主體望而卻步；其次工業用地如果要完成“退二進三”可能需要補繳一定的土地出讓金，這讓很多本來日子就過得不怎么好的傳統工業生產企業更是捉襟見肘。

但土地變更性質有個顯而易見的好處就是名正言順。雖然很多舊廠房改造項目也順利的實現了招商，但一些大品牌往往追求合規性，它們還是更愿意和“真正”的商業項目合作，由于工業用地臨時調整用途存在一定的不確定性，且有些地方有5年過渡期的規定，這讓很多品牌無法和運營方簽訂一個長期合同保障雙方的價值。

萬科在上海開發的上生新所項目就是一個針對上海生物制品研究所（以下簡稱“上生所”）的舊廠區改造更新項目，萬科和上生所的合作模式是租賃改造，即雙方簽訂20年（10+10）的長期租約后，由上生所為主體向規劃主管部門提交了土地變更申請，由原先的科研設計用地變更為商業、辦公、公共服務設施用地。這才有了后面項目招商的成功，你很難想象蔦屋書店如果不是因為上生新所完成了“退二進三”，它會把它在上海的第一家店選址在一個曾經的科研所里。

由于土地仍歸上生所所有，“退二進三”補繳的土地出讓金自然由上生所承擔，但這個出讓金和萬科支付給上生所的租金是不是會“平進平出”我們不得而知，但從上生所的角度來說，如果補繳的土地出讓金不用自己出（指轉嫁到萬科的租金上），而免費在上海市區獲得一塊商業用地的使用權，聽起來也是一個不錯的選擇。

▲上生新所中心廣場項目建設工程設計方案公示圖

但要完成這樣土地變性工作，原土地權利人的配合程度就變得非常重要。除了它自身經營情況要好，企業的性質在項目推進效率上也存在快慢之分，國有性質的企業肯定要比其他類型的企業要快一些，而一般市屬國企又要比區屬國企要快一些。

三鄰橋項目的原土地權利人是上海保容玻璃有限公司，該公司以生產保溫瓶膽為主。整個廠區占地102畝。分為北側66畝和南側36畝兩塊土地，后來的三鄰橋一期就是完整利用了北側的這66畝土地進行改造運營。上世紀，由于廠區經營困難，1995年上海保容將這66畝土地以土地作價入股的形式并入到了一家和日企組建的合資公司里，日方當時占絕大部分股權并經營管理，隨著時代變遷，保溫瓶膽退出消費舞臺，2005年這個片區的廠房也停產閑置了。但因為日方當時的收購要價極高，土地無法實現回購，后來也就慢慢落寂蕭條了。直到2016年，上海市奉賢區政府決定將上海開倫造紙集團與上海保容玻璃有限公司合并成為上海開倫造紙印刷集團，并以產業轉型為契機，開始收購土地和股權，最終于2016年完成了對這66畝土地的收購。

▲俯瞰三鄰橋項目一帶

土地回購后，作為區屬國企的開倫集團就開始推進項目的改造。和上生所不同，開倫集團決定不搞大的拆建工作，而是積極利用現有廠房來進行微更新。由于那個時候從國家到地方層面都在鼓勵盤活閑置工業廠房，許多政策的核心就是允許老舊廠房所在土地的實際使用情況和規劃用途可以暫時不相符。只改變房屋使用功能而不改變土地使用性質的模式也有個顯而易見的好處，那就是“快而靈活”。像上面提到的上生新所項目，涉及土地的變性，且涉及很多拆建工作，一般都是按照正常的基本建設程序來執行，而微更新項目如果在不改變建筑外輪廓等前提下是可以執行簡易審批流程，比如無需辦理規劃審批手續。在政府大的政策鼓勵下，對于一些涉及到消防、不動產登記等環節甚至可以“容缺辦理”。三鄰橋的一期總建筑面積35229㎡，由14棟大小不一的倉庫、廠房組成。如此更新也耗時將近兩年，總投資2億元。

▲三鄰橋一期外部

策劃初期，三鄰橋一期準確的把握了項目的區位，從凡是舊廠房改造都從商業辦公、文化創意的舊思路上解放出來。大膽的對項目進行了體育主題的定位，利用廠房的大空間植入了很多體驗類和培訓類的體育業態，不僅滿足了周邊家庭體育消費的需求，還大大彌補了上海同類型項目的空白，成為了既叫座又叫好的典型項目。

▲三鄰橋一期內部

很多舊廠房改造體育園區或者綜合體的項目都和三鄰橋一期這種模式一樣：只改變房屋用途不改變土地性質。不僅如此，很多民營投資的舊廠房改造項目在前期投入上也會精打細算，畢竟和商業辦公的租金水平相比，體育類業態的承租能力確實存在差距，這讓很多投資方都較為謹慎。在接受對外采訪時，三鄰橋一期的項目負責人也毫不避諱地說，經過測算，一期項目的回正周期也長達10年。

如果項目合作期低于10年，很多項目可能都通不過財務可行性論證就被槍斃在了搖籃里。雖然上面說國有性質的企業在政府流程審批上比其他類型的企業要有優勢，但往往雙方簽約前又會遇到一個新的問題，即國有資產管理的問題。以上海為例，曾經很多國有資產租約能簽8年、10年乃至15年，但目前的政策下租賃國有資產的租約通常為5+N年，即確保簽約5年，在一切順利的情況下續租3到5年。這對舊廠房改造項目的商業模式而言存在比較大的風險，比如一般的項目4到5年剛剛收回前期成本的情況下，有一定可能無法續約，這種情況對于投資改造的一方來說存在很大的不確定性。

針對這種情況，三鄰橋一期的模式是改造運營方和土地權利人成立合資公司，雙方共擔損益，由改造運營方占大股，充分發揮他們的創造性和執行效率。筆者也曾遇到過一個項目，我們測算的回正周期可能要6年，但對方作為區屬國企給我們的條件是最多簽約5年。像上生新所這樣的項目筆者認為并不具有大量復制的可能，一是這種合作模式存在特事特辦的可能，還有就是這個項目對于萬科來說，其追求的社會效益要多過經濟效益。

▲三鄰橋一期內部

從目前分析來看，即便沒有涉及補繳土地出讓金的三鄰橋一期可能也是社會效益大于經濟效益的。打造三鄰橋項目的團隊也是上海8號橋項目的實施團隊，上海8號橋是上海目前最成功的文化創意產業園區之一，該項目也是一個舊廠房改造項目，只不過他們的定位是商業辦公，該項目后來以其本身為基礎資產，未來租金收入為預期收益，發行了我國第一單文創園區ABS，將未來租金變現，實現了資產證券化。三鄰橋一期未來有沒有資產證券化的打算我們不得而知，但筆者想說的是，一期創造的社會效益無意是巨大的。

我們把目光重新回到開篇的那份公示公告。占地8322.5㎡的三鄰橋二期項目位于36畝土地的西側，這36畝土地曾經被上海寶容玻璃有限公司抵押給了上海市社保中心以支付職工下崗分流社保費。上海市社保中心對其也并無長期運營打算，只是出租給了眾多零小散的企業和個體工商戶們。可能也是看到三鄰橋一期的成功，當地政府決定將體育主題做強做實，緊接著就完成了對36畝土地中的8322.5㎡土地的收儲工作，隨后又完成了土地的調規變性，從工業用地調整成了體育用地。和其他體育用地均采用劃撥方式供地不同，這塊地政府采用了掛牌方式進行土地出讓，由市屬國企國盛產投摘得，用于上海都市運動中心的開發。

▲三鄰橋二期項目效果圖

體育用地按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》中的規定屬于公共管理與公共服務設施用地中的二類用地，而體育用地經常會面臨和教育科研用地、醫療衛生用地和其他同屬公共管理與公共服務設施用地的其他二類用地競爭指標的情況，在醫療和教育等資源同樣緊缺的情況下，各方博弈的結果可能是體育用地指標往往要做出一定的犧牲。而通過三鄰橋一期的成功打造，完成了工業用地到體育用地的大轉變，為當地體育事業爭取到了可長期發展的寶貴空間。據說二期項目將和一期在業態上形成互補，補足一期開發過程中短板的同時（例如二期規劃了地下停車位，能夠彌補園區內停車難的問題），還將以此為契機，引入更多體育企業的入駐。和一期成立合資公司的合作模式不同，三鄰橋團隊二期將以輕資產為主，主要提供項目的招商運營服務。

▲三鄰橋二期項目剖面效果圖

當城市化率超過70%的時候，城市普遍被認為進入存量發展階段。和之前造城運動不同，未來精細化、漸進式的更新改造必將成為城市發展的主流。和筆者另一篇專欄《一座網紅籃球場的背后，13年的城市微更新行動》一樣，在城市更新的大背景下談體育的發展，三鄰橋這個案例又為我們提供了又一種可能。

聲明：文中觀點僅代表作者本人觀點，不代表懶熊體育。