位置，位置，還是位置。
李嘉誠曾經(jīng)表示：“最具價(jià)值”的房子的關(guān)鍵，就是“位置”。開門做生意，誰都知道位置的重要性，位置選得恰當(dāng)，無形中已經(jīng)為你的生意大廈打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。運(yùn)動(dòng)場館一樣如此。
不知道有多少老板，選址的時(shí)候是憑感覺、看風(fēng)水、靠關(guān)系、圖便宜……有沒有更加科學(xué)更加合理的方法呢？
“選址”將會(huì)是「運(yùn)動(dòng)連鎖指南」接下來一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域，我們會(huì)分享一些經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)的有效方法和失敗教訓(xùn)。也歡迎大家來找我們聊。
今天，我們第一期請到的嘉賓是知名運(yùn)動(dòng)場館連鎖品牌洛克公園的副總經(jīng)理兼合伙人曹金劍。
2006年，第一家洛克公園建成于上海市楊浦區(qū)昆明路的一間老廠房內(nèi)。迄今為止，洛克公園在全國擁有門店40家、用戶20多萬名。主營業(yè)務(wù)是運(yùn)動(dòng)場館、共享運(yùn)動(dòng)場的運(yùn)營管理，延伸業(yè)務(wù)為賽事運(yùn)營、籃球培訓(xùn)、橄欖球、棒球等。
曹金劍自2013年底加入洛克公園以來，一直探索建立洛克公園與商業(yè)地產(chǎn)合作的主要商業(yè)模式。
在下面的這個(gè)分享中，曹金劍將會(huì)提到這些方面：
洛克公園與商業(yè)地產(chǎn)合作的商業(yè)邏輯；
洛克公園的場館和選址標(biāo)準(zhǔn)；
新一線、二線城市的體育商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)現(xiàn)狀；
華東區(qū)域與中西部區(qū)域的選址策略差異；
以下部分由丁夢垚整理。
首先要從開始做洛克公園講起
2013-2014年，當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)遭遇瓶頸。一方面，商業(yè)實(shí)體店遭遇電商沖擊；另一方面，由于市場需求大勢是從“吃住行”到“游養(yǎng)娛”(“游”:旅游、休閑；“養(yǎng)”:養(yǎng)生、養(yǎng)老；“娛”:文化、娛樂。)房地產(chǎn)的產(chǎn)品和商業(yè)模式，必然從“產(chǎn)品為王”到“服務(wù)為王”，從“平臺(tái)為王”到“內(nèi)容為王”。
大家開始說“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，但哪些是能真正體驗(yàn)的？說了半天，“吃住行”是必須的，“游養(yǎng)娛”可能是需要的。但我覺得運(yùn)動(dòng)有無可替代的重要性和獲得感，所以當(dāng)時(shí)覺得體育場館生意可以做。
和我一樣有相同想法的人不在少數(shù)，但為什么很少人去開體育場館，主要還是因?yàn)榉孔馓F。當(dāng)時(shí)我們洛克就開始思考：“從商業(yè)地產(chǎn)來講，什么地方是有待開發(fā)的？（換句話說，就是“不那么昂貴的”）”
最先想到的就是屋頂和停車場。因?yàn)檫@兩個(gè)地方實(shí)在沒人拿，也沒合適的生意可以做。比如屋頂農(nóng)莊，那時(shí)候在國外很火，但在國內(nèi)不賺錢。正好在2014年10月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見》，有了政策推動(dòng)，我就去跟地產(chǎn)行業(yè)的朋友、跟政府部門的決策者提出這些想法。
其實(shí)有很多國內(nèi)企業(yè)消息閉塞，危機(jī)感不強(qiáng)。他們覺得開發(fā)屋頂資源沒錢可賺，所以寧肯閑置這些場地。真的沒錢可賺嗎？我告訴他們：使用屋頂場地，會(huì)按比例付給他們一筆費(fèi)用。就這樣，洛克公園成功拿到了第一塊位于屋頂?shù)膱龅?，也就是現(xiàn)在的上海莘莊館。其次，我們跟卜蜂蓮花建立聯(lián)系后，把汶水路的地面停車場改造成籃球館。
洛克公園莘莊館
2014年以前，洛克公園選場地沒有參考標(biāo)準(zhǔn)，都是粗放型選址，能拿到的地先做了再說。其中有一些是靠朋友介紹拿的地，比如洛克公園華池店，就是經(jīng)戴總（洛克公園創(chuàng)始人戴富祺）的老師介紹，由原先的網(wǎng)球場改建而來。當(dāng)時(shí)也曾考慮拿下寶山區(qū)的一塊空地來做場館，但經(jīng)過我們驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)在空地做場館性價(jià)比太低，所以我們放棄了這塊地。
2015年我們拿到了第一筆融資，確立了自己的模式，就是與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作為主。當(dāng)時(shí)跟凱德集團(tuán)、正大集團(tuán)合作，拿到了幾個(gè)場地。有上文提到的莘莊館，還有七寶館、吳中路館等等。合作方覺得我們做得還不錯(cuò)，基本都是簽了第一個(gè)之后，就簽了后面的第二、第三、第四個(gè)，然后慢慢開始建造、裝修。
這之后的四五年時(shí)間，是體育產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的四五年，但我發(fā)現(xiàn)：
中國的體育商業(yè)（地產(chǎn)）格局，還是沒有大的轉(zhuǎn)變
表現(xiàn)好的依然是北京、上海、廣州、深圳。但在這四地中，廣州的體育需求沒那么強(qiáng)烈，深圳已基本沒有可供成片開發(fā)的土地，北京受氣候因素影響太大，而且三環(huán)內(nèi)不能改建。反而是在土地資源最稀缺、人口密度高度集中的上海，我們打下了一片天地。其他像新一線城市中的東莞、佛山、杭州、南京等，籃球氛圍和投資氛圍也都不錯(cuò)，所以我們開始向總部上海以外擴(kuò)張。
“開疆拓土”之前，洛克公園對現(xiàn)有場館進(jìn)行了一系列的標(biāo)準(zhǔn)化劃分，以便在選址、裝修采買等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范化操作。目前洛克公園主要有A、B、C三類場館。
洛克公園B類館
A類館一般位于空地、屋頂，屬于移動(dòng)裝配式場館；
B類館為空調(diào)室內(nèi)高端精品館，配有木地板、空調(diào)、休息區(qū)、健身房、淋浴間等，還有VIP私人訓(xùn)練室；
C類館即商業(yè)體主力店、賽事中心，是洛克公園在商場中的綜合運(yùn)動(dòng)中心，可承辦賽事、發(fā)布會(huì)、真人秀等活動(dòng)；
洛克公園C類館
確定了A、B、C三類館后，洛克公園開始考察中西部的一些城市是否符合建館要求。中西部一些城市各有優(yōu)缺點(diǎn)，因此洛克公園面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
在西部
重慶的商圈并沒有想象中那么多，即便在全市最繁華的解放碑商業(yè)步行街，出現(xiàn)實(shí)體店關(guān)店的情況；成都以前一直發(fā)展北面，在市場化之后，開始發(fā)展南面，東邊的工業(yè)區(qū)都在改造，所以成都商圈其實(shí)比重慶發(fā)展得好。
在中部
中部的一些城市，原有的商圈并沒有擴(kuò)大。印象中，長沙的商業(yè)中心一直是黃興路步行街；武漢也沒有特別大的變化，核心區(qū)域還是在武廣商圈、青年路、漢街一帶；南昌差不多就是幾個(gè)萬達(dá)廣場周邊比較繁榮。在華中區(qū)域，你會(huì)看到經(jīng)常有舉全省之力發(fā)展一個(gè)城市的情況。
這些城市的通病是，只有一個(gè)中心，那么中心地帶的地價(jià)當(dāng)然最貴，因?yàn)橹苓叺娜硕既ミ@里消費(fèi)，人群都往這邊聚攏。
但在華東完全不一樣：例如杭州、南京這樣的長江沿線城市，都有很多商圈。要開店，就要開到最好的地方，因?yàn)橹挥凶詈玫牡胤?，才有足夠多的人流量。所以我們的原則是：哪里有人，我們就去哪里。
洛克公園汶水路館
幾年前，選址最重要的一個(gè)因素是GDP。但是GDP高的地方可能沒人。那么人口就成了最重要的因素——年輕人夠多，才能有體育消費(fèi)能力。大部分擁有500萬人口的城市，都是高校聚集，或者年輕人比較集中的一線或新一線城市。相對的，二三線城市年輕人流失嚴(yán)重，運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)沒辦法做起來?！爱?dāng)北上廣的人已經(jīng)去運(yùn)動(dòng)了，華中、華西的人還在唱KTV，運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)很難快速增加?！?/p>
剛做體育商業(yè)選址的時(shí)候，體育產(chǎn)業(yè)中沒有可參考的樣板和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。從商業(yè)地產(chǎn)來講，其實(shí)體育場館選址與電影院、大型超市、兒童游樂場館選址相似，都有相同的年齡結(jié)構(gòu)、客單價(jià)，也都是一次性投入的類型，因?yàn)樗麄冏龅帽任覀冊纾瑢ξ覀冇幸欢▍⒖純r(jià)值。
大家都屬于泛文體、泛娛樂產(chǎn)業(yè)。他們對于年齡層結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、客單價(jià)的分析都有一套模板。有了這些數(shù)據(jù)之后，我們在華東的門店試驗(yàn)下來，發(fā)現(xiàn)都還比較準(zhǔn)確，差異只是在區(qū)域的運(yùn)營、管控能力上。
經(jīng)過觀察，電影院、兒童游樂場館選址基本要滿足以下要求：
3公里內(nèi)，要有40-50萬的人群，1.5公里范圍內(nèi)有10萬人群、其中三分之一是年輕人；
但對體育來講，最好又有產(chǎn)業(yè)園、又有住宅最佳，這樣可以保證一周的營業(yè)；
洛克公園A類館
基于這些經(jīng)驗(yàn)的累積，
洛克公園目前有一套全國通用的選址標(biāo)準(zhǔn)
1. 要求在城市級別達(dá)到新一線城市以上，人均可支配收入不低于1萬元；
2. 位置及交通要求：
項(xiàng)目必須位于該城市的次級商圈或新興商圈的核心位置上，周邊至軌交站步行5分鐘為佳，極限不超過15分鐘；
公交線路不低于5條，步行可達(dá)極限為15分鐘；
步行5分鐘內(nèi)停車位不少于200個(gè)；
3. 人口基數(shù)及人口年齡結(jié)構(gòu)：3公里輻射人群不低于30萬，年齡層次15-35歲比例不低于30%；
滿足最基本的硬性條件之后，再去考慮A、B、C各類別場館的物業(yè)條件、面積、樓板承重力、樓層凈高、水電等等問題。
眼下，洛克公園新店一般都開在一線和新一線城市。500萬人口是最低需要滿足的數(shù)字，能擁有800萬以上人口的城市，基本上都是屬于新一線城市。新一線城市中則有無錫、合肥、東莞、佛山等地符合要求，所以我們的潛在消費(fèi)者很多。
體育是朝陽產(chǎn)業(yè)，我們的前景很廣闊，但是內(nèi)地城市的商圈和人口太集中，選點(diǎn)的難度更高。所以我們需要更多志同道合的朋友和我們一起遴選場地、開拓市場。洛克公園即將開放加盟，尤其是華東以外的城市，我們希望能找到對周邊環(huán)境的熟悉度以及擁有的人脈和資源遠(yuǎn)超過我們的當(dāng)?shù)厝恕＿@也是接下來我們的一個(gè)工作重點(diǎn)。
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