創立于2006年的洛克公園通過近10年的努力，為運動場館這個平效不高、生意難做的業態探索出了一條良性循環的道路。今年2月，洛克公園獲青松基金千萬元級別天使投資。有了資本助力，洛克準備加快發展步伐，讓品牌走出上海，走向全國。

經常打籃球或踢足球的朋友，對以下情形一定不會陌生：場館陳設簡陋、陳舊、冷清；經常預約不到；去附近學校，看門大爺不讓進，兄弟們只好擼一頓串兒，各自打道回府；好不容易占領了一個籃筐，碰上球霸，就得怏怏讓給對方。

對于籃球、足球這些運動項目，絕大多數都是調用政府、機關單位的場地資源對市民開放，缺乏完善的管理和服務。即便在北京、上海這樣的大城市，成功的民營運動場館連鎖品牌也十分少見。

美式運動體驗和社交

既然市場在那，為什么不見大批人馬前來搶食這塊蛋糕？因為這生意不好做。首先，籃球、足球項目要求場地面積大，在人口密集的城市里越來越難找到合適的物業。其次，過去這些年商業地產暴漲，經營實體項目本就是辛苦活，尤其對于運動場館這個業態，平效（每平方米面積可產出的營業額）太低，比如一塊籃球場的平效大概只有幾毛錢，而同樣地段用作寫字樓平效至少翻幾倍。

但就是這樣一個辛苦活兒，洛克公園做了快10年。2006年9月，24歲的戴富祺與人合伙，在上海楊浦區昆明路的一個舊廠房內開出了第一家洛克公園運動場館。他是一位街頭籃球文化愛好者，開設這個場館的靈感來自于有著“世界街球的麥加”之稱的紐約洛克公園。

▲紐約街球圣地洛克公園

“上海有不少街頭籃球的愛好者，但是類似這樣標榜街頭文化的籃球場館卻十分缺乏。”戴富祺說。

因為在發展的早期一直沒有引入風險投資，洛克公園依靠上一家場館的利潤來開新場館，滾動向前發展。截至2015年底，共運營9家場館，全部位于上海，而且其中5家是在2015年內、即拿到天使投資之后開設的。也就是說，從2006年至2014年，洛克公園只開了4家店。相對來說，發展速度不算快，但好處是為洛克公園筑起了無法輕易逾越的護城河——品牌文化與認知度。

“在上海，可以很自信地說，打籃球的人群中，十個有九個知道洛克公園。”在戴富祺看來，不能完全把洛克跟中國普通的運動場館等同，“我看重的是美式運動體驗和社交。在美國紐約的洛克公園，可以看到很多美國人，一家人去那邊待五、六個小時，一邊看球、一邊燒烤，很開心地過一天，我們也希望未來做成這樣。運動是一種生活方式，洛克一直在挖掘、調整自己的業態，尋找這種動起來的快樂。”

按照戴富祺的計劃，2016年1月和3月，洛克公園將在上海開出第10家和第11家場館，并計劃在2017年內開到25家場館。走出上海市場的第一家場館將于2016年上半年開在杭州市中心江干區，是一個面積達到4800平方米的全室內場館。

“我們現在處于一個即將爆發的階段，大背景還是資本進來了，我們團隊更強了，在品牌、設施上做了很多升級，有了更多的跨界合作和媒體曝光，趕上了體育大年的好時機。”戴富祺介紹說：“我們手上的項目已經排到2017年下半年了，接下來的開店計劃會覆蓋華東、華南地區，包括杭州、寧波、蘇州、南京、溫州、深圳、廣州這些城市。還有想要加盟合作的，我們只有在一個城市開了直營店之后，才會考慮加盟。”

首先，是資本的進入。其次，隨著消費升級和全民體育的趨勢，商業地產運營商也開始探索如何在綜合體中融入體育業態，對洛克公園來說，雖然選址仍然不是一件容易的事，但相比以前，還是接到了越來越多的橄欖枝。最后，洛克公園經過10年的摸索，在場館標準化上已經建立起了一套完善的體系，是時候加速復制了。

▲洛克公園場館標準化的構成元素：場館面積大小、地理位置及周邊人口數量、物業條件、裝修風格，以及設施、收費和活動的標準化。

開發周邊業態，增加盈利方式

近10年的實踐，讓戴富祺有了相當的經驗：“每一行都有外行看不到的東西，做運動場館這么多年，從選址到里面的硬件設施，燈、地板用什么牌子的，門怎么設計，都是需要時間去整理和試驗的，我們也吃過很多虧，投資上犯了很多錯，現在基本上已經標準化了。”

洛克公園的運營成本大頭是場地租金和物業改造、裝修的一次性投入。這就對選址提出了很高的要求，如何拿到既便宜又合適的物業。洛克公園的經驗如下：盡量利用商業地塊剩余的非營業配套面積或者開發商設置的空中花園；場館的地段要在市中心周邊，選擇人口密集、交通便利、人流量大的地段，場館的輻射范圍在5公里左右；在場館面積上，基本需求要在1500平方米以上；租約最低簽4年以上。

雖然每家場館地段不一樣，租金也不一樣，但洛克公園現在能把平均租金控制在幾毛錢每平方米的水平，運營總面積約為4萬平方米。

洛克公園每家場館的裝修投入不等，平均下來是500至1000元每平方米的規格。裝修風格與氛圍上，以滿墻涂鴉、HipPop音樂、飛鏢、桌球、餐廳、酒吧等元素來營造自由放松和時尚流行的感覺。這部分投入不菲，卻也非常必要，地板和器材的質量直接影響到消費體驗，而空間的風格和氛圍則是其品牌文化的最直觀體現。

除了在成本上“節流”，還得在營收上“開源”。來洛克公園打籃球，價格是平均每小時10元，老一點的場館甚至10元都不到，僅靠這點門票收入顯然不行。對周邊小業態的開發、增加盈利方式可以說是洛克公園能走到現在的關鍵。

餐廳

位于閔行區吳中路的場館被稱之為“2.0門店”，其主要變化就是有了籃球主題餐廳，洛克公園計劃白天在餐廳里提供正餐、零食和飲料，晚上則開始賣燒烤。約球的朋友們有的人下班早、有的人下班晚，經常出現餓著肚子等的情形，現在就可以在餐廳里看看視頻，吃點東西，體驗更好，也提高了洛克的客單價，比如原本打球20元，加上吃飯30元，就是50了。只要物業條件滿足餐廳需求，洛克公園希望在以后的每一家新場館都開設餐廳，讓餐廳成為一個賺錢的項目。

越來越豐富的配套業態

在洛克公園的大多數場館，除了籃球、棒球、足球場地，還有一間或者數間操房。這是為瑜伽、街舞、架子鼓、跆拳道等培訓班提供的場地，洛克與上海的很多培訓俱樂部合作，一起招生，營收上分成，以提高平均平效，同時也把洛克公園的消費群體從純運動群體擴展到家庭、情侶等等組合，形成了很好的互補性。正因為周邊配套業態的拓展，洛克現在在開新場館的時候敢于拿下越來越大面積的物業。目前洛克公園的合作方包括但不限于呈康籃球培訓、小飛人籃球培訓、YBDL青少年籃球發展聯盟、JC 足球訓練營、CASTER街舞教室、SHBJJ巴西柔術、MUKA音樂教室、米高運動成長中心、咕嚕咕嚕輪滑、RUNNING棒球培訓、魔力虎籃棒訓練營等。

贊助商和渠道費

洛克公園有11家贊助商，包括寶礦力水特、斯伯丁、長城寬帶、yao能量等，贊助方式主要是每年舉辦的大量草根籃球賽事的冠名權，目前每年有300萬元以上的贊助費。另外，你能在運動場館看到的所有相關商品，如運動服、運動手環、功能性飲料、礦泉水等等，洛克公園都有合作品牌方，由此可以帶來品牌贊助費或渠道分成費用。在吳中路場館的進門處，就有DADA的陳列展示區域，寶礦力水特每年能通過洛克公園賣出幾十萬瓶飲料。

戴富祺向懶熊體育透露，洛克公園今年的營收約為2000萬，明年預計可達3000萬以上。“民營運動場館很難做的，一定要把品牌做大，有周邊業態支撐，才能有這么奢侈的空間來打球。”戴富祺說。

4萬會員的附加價值

“最開始創辦洛克公園，是因為自己喜歡打籃球，城市里有很多白領、學生，他們都需要一個可以安全、方便又便宜的運動場所，我們其實也為政府解決了一些運動設施不足的問題。”戴富祺還想改變，“現在洛克的主要收入還是場地費用，以后我想改變（商業模式），將運動場地全部免費開放，通過配套業態來賺錢，讓贊助商成為我們的利潤，再加上一部分的政府補貼。我不想在洛克運動這件事變得越來越貴，我可以賺的是這些人的附加價值。”

洛克公園現在共有4萬會員，隨著場館的擴張，覆蓋范圍的擴大，會員數量也會快速增加。通過每年舉辦大量的草根籃球賽事，洛克旗下聚集起了約2000支草根球隊，形成了一個以籃球為基礎的社群。目前在洛克公園注冊的草根球隊包括但不限于JXYZ、談家港、浪跡天涯、乖乖隆滴咚、掃黃大隊、瘋狂投彈隊、掃黃先鋒、ACE、上海310、空麻袋、球虐、殺馬特、lzb生氣了、4win等等。

戴富祺介紹說，明年上半年，洛克公園會推出自己的app，實現無現金交易和智能球場，通過手機預充值、掃碼入場。這個app還能記錄比賽數據，給所有在洛克打籃球的人計算出身價和排行榜，一方面增強社交屬性和娛樂性，另外一方面通過積分打通贊助商。

世界街頭籃球大賽

即將在2016年落成的洛克公園第11家場館很特殊，在洛克的整個發展歷程中，這也是一座里程碑。它是洛克首個達到專業比賽標準的籃球場館，地理位置也很重要，與世博園中國館比鄰。

這個場館寄托著戴富祺的希望：“它是拉高洛克商業價值的一個關鍵點。在歐洲，每年都會舉行世界街頭籃球賽，國內現在也有人做，但比較散，我想做的就是，在這樣一個地標性的位置，舉辦洛克公園世界街球大賽，提升中國街球的品牌，為中國培養一批拿得出手的街球運動員，甚至巨星，這是洛克團隊的籃球夢。以后老外一看，就會想，哎，這是中國的（街頭籃球）。”

如果有可能，戴富祺希望這個賽事能一炮打響，在他的計劃中，除了邀請國外街球球隊，還會在全國遴選一批球員，請來國外知名教練，在比賽前一個月時將球員召集到一起特訓并拍攝激動人心的宣傳片。

目前，中國草根球隊和街球球星的商業開發幾乎還是空白，戴富祺希望通過開發賽事和球員，來挖掘中國街球的商業可能性，比如賽事的轉播、冠名和經紀業務。“從場館入手到現在，開發出更多的業態來支撐租金，我做到了，已經處于一個良性循環了。后面就是怎么拉高，把品牌做到全國影響力，就是通過我們這個世界街球大賽，之后我們就會在全國生根發芽。”

對于未來的融資計劃，戴富祺表示，已有很多投資方對洛克公園表示了興趣，他并不著急。洛克公園天使輪的估值是6000萬人民幣，對于A輪估值，他心中的理想數字是3億元。

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