在過去一年里，懶熊在考察創業團隊的時候，發現有的創業者在商業地產上的商業邏輯是非常獨特的，非常懂得如何利用商業地產對他們的需求，來促進自己的發展，以至于到后來，我們的投資人團隊和FA團隊，他們在考察創始人以及創始團隊的時候，會把他們對于商業地產的理解，作為一個非常重要的衡量標準。
事實上，如今越來越多的商業地產，正在擁抱體育行業。體育易于吸引客流的特點，是他們受到商業地產歡迎的重要因素。我們邀請到五位大佬——甄仕奇（戴德梁行執行董事）、劉愷（凱德商用北部區域環京分區總經理）、戴富祺（洛克公園創始人）、殷柯（萬國體育副總裁）、蒲文（娃娃營國際足球學院創始人），從他們的角度分享一下，體育行業是如何擁抱商業地產的。
戴德梁行執行董事甄仕奇：
這幾年，商業地產從單純以往的只以購物為主導的場景，開始變成特別多元化的吃喝玩樂的集合。以前大家只是去商場買東西，頂多吃飯看電影，現在變成帶有目的地去商場參觀藝術品，和我的朋友交際，甚至把個人活動辦到商場里。
以前每個商業地產里面，零售類占比可以到50%甚至以上。但現在餐飲比例、娛樂比例上升，同時體育比例也在增加，可以占到整個商場業態比例當中的10%。2017年，北上廣深新的商場，新開的體育類的品牌一共有500家，較去年增速了17%。其中，包括傳統的健身房、健身館、瑜珈館，還有很多像擊劍、柔道、跆拳道、馬術、卡丁車等等的項目，也都開在商場里了。
這里面，體育作為自身可以吸引人流的業態，扮演著越來越重要的角色。
體育和商業地產的結合優勢非常的明顯，它是最直接改變商業地產同質化的利器。同時，它是增強消費者的復購率以及黏性直接的業態。
但是它又有一些不足，不是所謂上租金上的收益，或者是單純硬件條件的收益。我們體育行業畢竟還是比較年輕。通常談到體育的時候，都比較狹隘的想到體育裝備。比如球鞋、衣服、運動衫。但是整個行業的了解，其實是比較狹隘。而在這個階段上，沒有一個特別強品牌化的行業去驅動它，像今天這三位更品牌化的企業和運營商站出來，讓市場和消費者慢慢感知到，認識到，并習慣到體育業態對他們生活的幫助，這其實是他們的目標。
我認為未來的發展，商業地產適用于一個大趨勢：人群的細分化、產業的品牌化、服務的高端化或者是精細化。這符合我們整個國家，消費升級、消費轉型、從量變質的趨勢，可以走得更遠的路。
凱德商用北部區域環京分區總經理劉愷：
凱德一直是體驗業態的先驅，2000年左右開的來福士是第一個把餐飲業態到購物中心的。現在，體驗業態里面排名前40%的都是餐飲。這是第一階段，我們在零售的基礎上裝了一部分的體驗內容。
接下來就是場景打造，現在商場里零售能夠到40%已經不錯了，餐飲會在30%左右，有的已經做到了35%—40%，體育業態是從3%到了10%的狀態。之前大部分還是在于體育零售的品牌，阿迪、Nike這樣的；但在這幾年，越來越多變成了健身、擊劍、游泳，甚至馬術、冰壺，這是一個比較大的變化。
所謂的體驗場景，我們會讓空間更加美好。買漂亮的衣服、打造自己的身體，實際上都是社交的需求，為了向人們展示自己的美好的形象。
到下一階段，就是智慧運用，如何借此把場景打造的更加美好，這是我們需要努力的。
體育在其中做了什么？他從最開始運動的品牌，到運動城，到現在的體育場景運動公園，實際上它一直跟著購物中心，相輔相成一路走下來的，一起攜手前進，并不陌生。
我覺得，體育行業進入到購物中心，并沒有明顯的優勢和劣勢的分別，實際上看你的匹配度。每個購物中心都是獨特的，獨特的地理位置、周邊客群和圈層定位。那體育業態跟其他的業態一樣，想進購物中心的地位相匹配。
毛大慶說，商業離開了人什么都不要講，人是基礎。1970、80年代人口總數是2.9億，這個龐大的人群推動了我們的商業地產的發展，未來會推動養老地產的發展。
實際上，這群人也是推動體育事業發展重要的基礎。之前習主席講的3億人上冰雪，今天會場參加的人數和狀況呢，其實已經代表了一種趨勢，越來越多的人認知和越來越龐大人群的參與。
洛克公園創始人戴富祺：
當時我們去和商業地產合作，是因為需要有場地去建設運動場館。商業地產選擇我們是因為他們需要更多創新型的業態，整個商業地產目前正在進行一個轉型和體驗式業態越來越多。這種模式下，我們給商場帶來了可觀的人流和話題性。
我們在上海百聯合作的洛克公園賽事中心，每年要舉辦將近100場的合作，除了我們自己的比賽外，還有很多我們的合作伙伴、贊助商、政府各種各樣的活動，都會在賽事中心里面舉辦。
除了籃球以外，我們這個場地還可以用做舉辦拳擊、摔跤、世界街舞大賽等等。這對于整個商場來說，它們得到了非常可觀的人流量，人們過來以后要形成一系列的消費，包括會培養持續消費。
在目前我看來，整個商業地產同質化非常嚴重的情況下，我們洛克公園確實帶來商業地產帶來更多可操作的空間。
我們整個場地的設計，分成兩種類型：
第一，社區型。現在整個中國大量的社區型的商業地產正在興起，而且體量越來越大社區型整個產品的布置，就會更大的滿足大人流的運動需求。比如說我們籃球架，面積都會1萬平方。
第二，秀場型但是碰到商區型的這種，在交通比較便利的市中心這樣的位置，我們可能會設計秀場形式。這種形式是以觀賞、觀看比賽為主的，參與為主的。所以兩種比較靈活進行調配和組合。
站在地產商的角度來看，體育的優勢是，如果做成熟了相對來說是比較穩定的。因為體育的黏度很強，每一個人一輩子只會愛上2-3項運動，也只會擅長2-3項運動。所以說，你喜歡了籃球，你喜歡了游泳，你可能這一輩子就做一件事兒。而用戶習慣了在洛克公園打球的話，一般也不大容易去別的地方打球地產商不用太擔心我們哪天會做不下去，得再想個辦法借給別人。
劣勢是，體育的坪效比較低，沒什么太多租金的收入，是一個高要求、低租金的產業。很多地產需要犧牲，要不要考慮把這塊租金從別的地方賺回來。
而從消費者來看，商業地產有優勢也有劣勢。在商場里面，很容易形成一個家庭式的消費。現在年輕人的時間非常寶貴，特別是有小孩兒的人。形成家庭式的對于消費者來說，對于這些愛好者來說，他可能多一個理由去打球。
但是同樣對于消費者來說也有個劣勢。一些傳統性的運動，比如說網球、乒乓球、羽毛球、游泳等等，放在商場里，成本是增長的。先要停車，再要找樓梯，進了商場經常會找不到方向。對于消費者來說，它的動線如果沒有非常好的設計的話，那會很麻煩。
明年6月份我們到蘇州凱德中心，看一看1萬平方的洛克公園，這可能就是將來商業地產和體育相結合的未來。
萬國體育副總裁殷柯：
以萬國來說，我們要做擊劍或者是其他的項目，需要找到符合我們要求的空間。從2011年開始，我們在深圳跟國內最頂級的商業地產公司開始合作。原來我們只做擊劍，單一在全國各地開旗艦館。2016年，在上海開了第一家體育綜合體，除了擊劍還有其他的體育形式，目前已經超過10個了，基本上都是圍繞著孩子或者家長的體育健身來布局的。
做這樣一個場館，初衷就是來自于我們在7年前和深圳的商業地產結合。當時這家公司開發了很多的地產，希望做的有特色和差異化。后來他們找到了我們，我們抱著戰戰兢兢的心態進去了，最后這個結合很成功，通過我們的運營帶來了客流。
在我們之后，旁邊陸陸續續開了若干家圍繞孩子、家庭的體育建設服務，自然而然形成了體育綜合體。后來上海的場館，也是由此緣起。
一個孩子不一定要學習擊劍，他還要學其他的。而且他們的爸爸媽媽，甚至是老人也會有其他體育品類的需求，那我們可以做在一起。從目前來看，我們運營了一年多時間，我覺得比較成功的。
體育和空間的結合，不同的體育項目特點不一樣，最直接的結構問題會影響很多項目進入條件。
以我們擊劍來講，我們對層高要求至少是在4米，這在很多的商業地產其實是完全具備這個條件。但比如說咱們做足球，要想在里面做就比較困難。
從萬國成立以來，目前的15家場館，12萬平方米，當中有12家是在商業地產里面，大者3.5萬平米，小者2.5萬平米，我們在成都、武漢、西安、廣州、深圳、北京、上海，包括其他三線城市，越來越多。尤其是在明年和后年，我們基本上都會在商場。就是商業地產的一層、頂層，我們都可以進去做一個改造。
未來幾年，商業地產和體育的結合，仍會只是小心翼翼地試探，不會在短期之內很難批量化、規模化，對于商業地產來說，體育是補充、新興業態而已。
我們未來會大量地跟商業地產合作，包括全國性和區域性的，包括各種品類的，家居連鎖的、大賣場的、原來的商城綜合性的都會有，甚至包括量身訂制的。
娃娃營國際足球學院創始人蒲文：
我們是做體育服務的公司，舉行了很多賽事。賽事不光是孩子來，家長也會來。對地產商來說，吸引了大量人流。
我們進地產，優勢很簡單。我們可以創造更好的價值，帶動周邊其他的產業，能帶動人氣，這是肯定的。
劣勢在于我們的擴張速度，這需要花時間去解釋的。我們很榮幸，目前在成都和重慶在這塊做得還可以，政府比較接納我們的建議。
中國這幾年社區運動中心在不斷興起，包括室內和室外。現在各級政府的規劃也有很多類似的體育綜合體。未來在這一塊，有可能政府新建，有可能是民間新建。那么綜合體，包括很多人說的小鎮，也有可能是小型的運動中心，未來是有可能出現的。
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