作者|袁澄多

大型體育場(chǎng)館做好高質(zhì)量管理，已經(jīng)變得非常必要和迫切。如何用更市場(chǎng)化的模式、更精準(zhǔn)的管理來提升實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館的價(jià)值，是仍然對(duì)這個(gè)領(lǐng)域抱有情懷的從業(yè)者正努力嘗試的方向。

而今天我想提供的一種思路，是以“金融視角”來論證和分析一下未來在這方面的可能。

首先，請(qǐng)?jiān)试S我用下面這樣一個(gè)公式來計(jì)算場(chǎng)館的價(jià)值：

現(xiàn)值（PV）= 未來現(xiàn)金流量的平均值（CF）÷ 折現(xiàn)率（R）

這里的現(xiàn)金流量，是指現(xiàn)金流入（營業(yè)額）減去現(xiàn)金流出（費(fèi)用支出）后剩下的金額，作為重要數(shù)值依據(jù)。而這條公式所代表的也顯而易見：如何增大未來的現(xiàn)金流量（CF），降低折現(xiàn)率（R），最終增加現(xiàn)值（PV）。

簡(jiǎn)單來說，我們可以將現(xiàn)金流量看作“利潤”（嚴(yán)格來講，現(xiàn)金流量與利潤是兩個(gè)不同的概念，這里為了便于理解，將現(xiàn)金流量近似于利潤處理）。

例如，你打算買一套房子，總價(jià)500萬元。房子的定價(jià)，是由地價(jià)、建設(shè)成本、精裝修等建造房子所必須的費(fèi)用，加上地產(chǎn)開發(fā)商的利潤所得到的。

但在金融學(xué)中，建造房子所花費(fèi)的成本價(jià)以及它所帶來的利潤，并不是房子的價(jià)值。因?yàn)闊o論是多么高端的房子，都無法確保其他人也會(huì)認(rèn)可其價(jià)值500萬元。

房子的價(jià)值是被他人認(rèn)可的價(jià)值，即這套房子所能掙得的租金（現(xiàn)金流量）除以折現(xiàn)率（利率）后得到的數(shù)值。

如果這套房子出租后每月3萬的租金，房子折現(xiàn)率以6%來計(jì)，套用上述公式，則房子的價(jià)值為“（月租金*12）÷6% = （3萬*12個(gè)月）÷6% = 600萬。如果用500萬元可以買到價(jià)值600萬元的房子，這筆買賣就非常劃算。反算之，房子價(jià)值如果為400萬元，花500百萬去買就貴了些。

企業(yè)（場(chǎng)館）的價(jià)值其實(shí)也是一樣。

下面我將分成兩個(gè)部分來講。

如何提高未來現(xiàn)金流量？科學(xué)降本

圍繞這個(gè)公式，我想具體先展開的是如何控制現(xiàn)金流出，從而最終增加場(chǎng)館價(jià)值（現(xiàn)值PV）。

在這其中，運(yùn)維是場(chǎng)館在經(jīng)營管理中現(xiàn)金流出的主要出口，其重要性不言而喻。其涉及的管理范疇點(diǎn)到面之復(fù)雜、系統(tǒng)之龐大、數(shù)量之多，主要包括了電力系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、特種設(shè)備、體育工藝等。

想提升場(chǎng)館使用效率和利用效益不匹配的問題，就必須在管理上下工夫，做好銜接。下面有些專業(yè)術(shù)語如果不易理解，可以跳過了解框架即可。

1.能耗跟蹤與分析

先說說管理中最關(guān)心的能耗，目前國內(nèi)大多場(chǎng)館已經(jīng)可以做到運(yùn)用智慧化平臺(tái)系統(tǒng)和人員的管控形成互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)閉環(huán)、遠(yuǎn)程抄表、優(yōu)化管控、提升效率。人員監(jiān)控這一環(huán)節(jié)其實(shí)必不可少，需要仔細(xì)做好復(fù)核工作。重點(diǎn)關(guān)注每一次大功率設(shè)備設(shè)施的啟用，須按既定流程申報(bào)，確認(rèn)后再下達(dá)指令進(jìn)行操作。

舉例，先來看中央空調(diào)系統(tǒng)在低負(fù)荷下的能耗情況，場(chǎng)館設(shè)有三套空調(diào)系統(tǒng)，考慮到低負(fù)荷運(yùn)行的情況居多，預(yù)設(shè)在低負(fù)荷各啟用一套主機(jī)系統(tǒng)（不算末端和獨(dú)立VRV系統(tǒng)）的情況下進(jìn)行測(cè)算：

八萬座的體育場(chǎng)：按功率測(cè)算，一天按8小時(shí)開機(jī)，每度電單價(jià)（擬）按0.7元計(jì)算。預(yù)估費(fèi)用：356KW*0.7*8=1993.6元。

一萬座的體育館：按功率測(cè)算，一天按8小時(shí)開機(jī)，每度電單價(jià)（擬）按0.7元計(jì)算。預(yù)估費(fèi)用：220KW*0.7*8=1232元。

不論是體育場(chǎng)還是體育館，電耗是最大的，如何正確用好“電”，做好“低碳環(huán)保”是個(gè)長課題。

通常在賽事或活動(dòng)周期內(nèi)，動(dòng)輒能耗讀數(shù)如流水，先重視規(guī)范管控流程。以理論值為參照，實(shí)測(cè)值為依據(jù)，按區(qū)域、樓層、功能空間再逐步開啟末端系統(tǒng)，直至達(dá)到預(yù)設(shè)效果，盡可能保持合理性低運(yùn)行高能效的狀態(tài)。

▲大型活動(dòng)用電能耗單   （水、氣能耗另算）

2.專業(yè)系統(tǒng)與風(fēng)險(xiǎn)排控

（1）設(shè)備反控，一站融合

場(chǎng)館可實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的萬物互聯(lián)，平臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)測(cè)管理并進(jìn)行反控。預(yù)設(shè)接入50余個(gè)業(yè)務(wù)子系統(tǒng)，設(shè)備類型100余類，2萬余個(gè)，點(diǎn)位10萬余個(gè)，可在統(tǒng)一監(jiān)管平臺(tái)上實(shí)時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)查看和操控，形成全景概覽、全域物聯(lián)、事件中心、綜合運(yùn)營等板塊，實(shí)現(xiàn)一屏掌控全局。

▲圖片來自網(wǎng)絡(luò)

（2）技術(shù)支持，配合實(shí)操

規(guī)范暖通、電力、特種設(shè)備等系統(tǒng)的操作和調(diào)試流程。提升操作人員的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)認(rèn)知很有必要。

通常僅用簡(jiǎn)單的邏輯進(jìn)行操作（開關(guān)、檢修），在這之前需對(duì)功能用房、包間、場(chǎng)地等空間的送風(fēng)口進(jìn)行全覆蓋風(fēng)量測(cè)試，針對(duì)效果不好、出現(xiàn)故障的區(qū)域末端、風(fēng)量偏小的設(shè)備風(fēng)管進(jìn)行清理和檢修。在供冷周期，可以結(jié)合舉辦賽事或活動(dòng)的周期進(jìn)行測(cè)試，特別關(guān)注水流量問題，使風(fēng)機(jī)盤管循環(huán)水流量保持正常，制冷效果也能盡可能保持在正常值范圍內(nèi)，這是較合理經(jīng)濟(jì)的。

▲圖片來自網(wǎng)絡(luò)

鍋爐系統(tǒng)平時(shí)不常使用，但不能簡(jiǎn)單忽視保養(yǎng)問題。通常會(huì)采用濕保養(yǎng)，但如果是高配置的場(chǎng)館，建議用干保養(yǎng)的方式（烘干操作加適量干燥劑），因干燥狀態(tài)下的鍋爐和一次側(cè)水管道系統(tǒng)不容易出現(xiàn)腐蝕和水質(zhì)問題，能延長使用年限，長周期看可降低折舊率。

高能耗的采暖，也可以結(jié)合賽事或活動(dòng)前后期進(jìn)行調(diào)試，要求準(zhǔn)確控制開啟和關(guān)閉的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)跟蹤各系統(tǒng)運(yùn)行情況，并實(shí)時(shí)判斷及時(shí)調(diào)整運(yùn)行參數(shù)和作業(yè)思路，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行，監(jiān)管目的是節(jié)能降耗。

電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)和建設(shè)階段的合理性尤為重要。場(chǎng)館需配置有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，制定完善的運(yùn)行制度流程，建立檢查監(jiān)督機(jī)制。

電梯系統(tǒng)通常會(huì)委托專業(yè)維保單位提供第三方服務(wù)。除國家法規(guī)定期年檢外，做好日常運(yùn)行的合理性安排。如，控制夏季啟用空調(diào)的時(shí)長；使用管理中需用哪幾部電梯；不需啟用的電梯做好停運(yùn)基礎(chǔ)待機(jī)維護(hù)。這樣可優(yōu)化工作坪效、降低管理成本。

3.維保與監(jiān)管

監(jiān)管第三方維保單位，盡其所能履行對(duì)場(chǎng)館系統(tǒng)維保工作的高質(zhì)量，不定期對(duì)維保工作進(jìn)行抽查，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)不足，記錄問題并及時(shí)調(diào)整。按要求形成周、月、年度工作報(bào)告（總結(jié)），作為階段性支付服務(wù)費(fèi)的重要依據(jù)。

（1）專業(yè)維保是控本增效的一種有效途徑

確保做到高質(zhì)量，總結(jié)上一年度在履行服務(wù)內(nèi)容和實(shí)際發(fā)生的情況下，評(píng)估調(diào)整下一年度維保服務(wù)內(nèi)容，通過優(yōu)化內(nèi)容、效率、突發(fā)情況，可考慮合理降低一定比例的維保費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)降本增效。相較于上幾個(gè)年度均有降低8%-12%費(fèi)用支出。

（2）用好維保的專業(yè)技術(shù)支持

能下達(dá)明確的工作要求，落實(shí)好維保方與工程部的配合，對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。細(xì)化流程，管理規(guī)范，對(duì)重點(diǎn)系統(tǒng)的使用做到方案前置，指令下達(dá)后再操作，并對(duì)過程跟蹤。

4.物業(yè)服務(wù)需精簡(jiǎn)

盡可能招入有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員，關(guān)鍵崗位要減少人員頻繁流動(dòng)。在一般工作人員缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的情況下，通過管理團(tuán)隊(duì)及第三方專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和交底的形式，提升有質(zhì)量的實(shí)操工作。

（1）物業(yè)和維保之間能否相互配合1+1＞2，在管理過程中的顆粒度很重要，運(yùn)用好直接提升效益成果，反之會(huì)成為負(fù)擔(dān)，相互牽制，不利于管控。

（2）崗位設(shè)置優(yōu)化很關(guān)鍵，場(chǎng)館體量大，技術(shù)人員如何拉通和安排恰當(dāng)很重要。

（3）重點(diǎn)關(guān)注技術(shù)人員的主觀能動(dòng)性，形成日常培訓(xùn)機(jī)制，很多問題的暴露其實(shí)在一線操作時(shí)可以去避免，最低限度的損耗也是降本增效的一部分。

5.人員配置與管理

精簡(jiǎn)人員崗位設(shè)置。采用場(chǎng)館單體項(xiàng)目打通管理的方式，有效的降低人力成本費(fèi)用支出。優(yōu)選專業(yè)領(lǐng)域?qū)嵅龠^硬，具有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)溝通能力，能獨(dú)當(dāng)一面的人。

激勵(lì)政策的制定很重要，降低費(fèi)用支出，每個(gè)步驟緊密銜接，小團(tuán)隊(duì)也可集聚大能量。運(yùn)用扁平化的管理，形成場(chǎng)和館平行交際，溝通更有效，執(zhí)行更到位。

6.運(yùn)營前置的重要性

運(yùn)營前置是前期非常重要的一環(huán)。前面描述過現(xiàn)金流量平均值就是流入和流出兩部分會(huì)直接影響PV。通過管理，核心系統(tǒng)如何在建設(shè)期配置的合理，直接影響到后期運(yùn)營使用效率和經(jīng)營效益。

如果場(chǎng)館在建筑設(shè)計(jì)之初，只關(guān)注賽事功能的布局，不作顆粒度細(xì)化的考慮，一定會(huì)在經(jīng)營中出現(xiàn)很多矛盾點(diǎn)。

比如，小空間租賃靈活啟用空調(diào)的需求就無法滿足，功能用房及包廂現(xiàn)有空調(diào)都是以中央空調(diào)系統(tǒng)集中供冷的模式設(shè)置。

雖遇上大型賽事活動(dòng)時(shí)能滿足對(duì)空調(diào)的使用需求，但在只有部分空調(diào)低負(fù)荷使用時(shí)，就會(huì)造成大馬拉小車能耗成本高的結(jié)果，大大增加了經(jīng)營壓力。想要解決小范圍租賃空間使用中央空調(diào)高能耗高成本的問題，建設(shè)階段（或改造）安裝獨(dú)立的VRV空調(diào)系統(tǒng)是有效的方式。

對(duì)于空調(diào)系統(tǒng)改造的簡(jiǎn)單描述，不難發(fā)現(xiàn)需花費(fèi)高成本，但僅可能實(shí)現(xiàn)部分的功能，代價(jià)之大難度之大，通常會(huì)讓管理方望而卻步。種種情況在經(jīng)營過程中時(shí)有遇到，能如何去“破圈”，值得實(shí)踐和驗(yàn)證。

體育賽事和經(jīng)營活動(dòng)相較與場(chǎng)地使用的需求存在很大差別，對(duì)于如何配置設(shè)備設(shè)施功能就提出了很綜合要求。日常管理絕不是“一關(guān)了之”，看似很正確，其實(shí)會(huì)造成很多不可逆的損耗情況，要有計(jì)劃、有預(yù)判、持續(xù)性的“動(dòng)起來”，穩(wěn)定場(chǎng)館各系統(tǒng)的狀態(tài)。

▲洛杉磯的SoFi Stadium

如何降低折現(xiàn)率？

努力提升“信用度”

作為實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館價(jià)值的重要數(shù)值（折現(xiàn)率），為什么會(huì)提到“信用度”呢？并不是打算在這里講一通大道理來敷衍了事。

先說折現(xiàn)率，一把表示不確定性的標(biāo)尺。折現(xiàn)率越低，現(xiàn)值（PV）越高。

這里的折現(xiàn)率實(shí)際是一個(gè)衡量風(fēng)險(xiǎn)高低的比例。現(xiàn)金流量的風(fēng)險(xiǎn)越高，折現(xiàn)率越高；反之，風(fēng)險(xiǎn)低，折現(xiàn)率也就越低。

在場(chǎng)館運(yùn)維中“降本增效”是離不開的話題，只要場(chǎng)館是開放的就一定會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)管控的問題。從這層意義上講，折現(xiàn)率反映的是運(yùn)維能力的信用度。如果因看似風(fēng)險(xiǎn)低而被輕視，那會(huì)適得其反，折現(xiàn)率就會(huì)驟高。

從兩個(gè)方面分析：

1，所謂高風(fēng)險(xiǎn)（低信用度）是什么意思？

大家認(rèn)為以下三種情況風(fēng)險(xiǎn)最高的是哪一種？

A.日常運(yùn)維處于停用狀態(tài)，有賽事活動(dòng)就臨時(shí)啟用，保障、維保、技術(shù)都安排上滿負(fù)荷拉起來，脫韁的野馬可以跑的很快，結(jié)束后繼續(xù)關(guān)停，做好降本增效。

B.日常情況下運(yùn)維處于不停用狀態(tài)，控制各系統(tǒng)分階段低負(fù)荷的運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)問題能及時(shí)處理，維保持續(xù)進(jìn)行，保證系統(tǒng)的正常，賽事活動(dòng)提前做好準(zhǔn)備，一定會(huì)產(chǎn)生損耗。

C.按照要求，延續(xù)場(chǎng)館最初運(yùn)維的使用狀態(tài)，做到監(jiān)管、維保、維修、排查等一系列步驟，使場(chǎng)館系統(tǒng)處于最佳，隨時(shí)可啟用，當(dāng)然也會(huì)產(chǎn)生損耗。

大家應(yīng)該會(huì)很自然認(rèn)為，運(yùn)維最佳的應(yīng)該是C，風(fēng)險(xiǎn)最低，效率最高。其實(shí)不然，以金融視角來看，A與C的風(fēng)險(xiǎn)同樣很高，更嚴(yán)謹(jǐn)一點(diǎn)來說，A風(fēng)險(xiǎn)還要比C高一些。而看起來平穩(wěn)狀態(tài)，持續(xù)輸出，可控成本的B風(fēng)險(xiǎn)是最低的。

B在周期內(nèi)幾乎是可控的，分階段穩(wěn)中有序地“降本增效”。所以可判斷，在任何情況下都能全方面的平衡。

而A與C在不同節(jié)點(diǎn)都會(huì)出狀況，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。隱性成本會(huì)極大干擾之后的管理過程。短期，可能會(huì)造成設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的故障需要大修，運(yùn)維和管理費(fèi)用不合理不控成本的支出；中長期，會(huì)造成設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)折舊年限的縮短，經(jīng)營收入和支出比例失衡倒置場(chǎng)館經(jīng)營壓力的增大等情況的發(fā)生。

所謂風(fēng)險(xiǎn)低，就是指運(yùn)維管理能在穩(wěn)中有序中進(jìn)行。如果能做到3-5年一周期的折算，延長到5-8年來分?jǐn)偅瑫?huì)讓風(fēng)險(xiǎn)大大降低。因此，折現(xiàn)率也就會(huì)降低。

2，運(yùn)維管理的“風(fēng)險(xiǎn)”和“目標(biāo)效益”是什么？

場(chǎng)館團(tuán)隊(duì)的折現(xiàn)率都各不相同。人員其折現(xiàn)率會(huì)因項(xiàng)目的不同管理能力的不同，而存在較大差異。

無論能力和經(jīng)驗(yàn)多豐富，遇到體量大，系統(tǒng)復(fù)雜的場(chǎng)館涉及面廣，專業(yè)性強(qiáng)，系統(tǒng)數(shù)量多，也是需要團(tuán)隊(duì)的協(xié)同努力。目標(biāo)一致，管控風(fēng)險(xiǎn)，只要團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性、責(zé)任心、凝聚力強(qiáng)，折現(xiàn)率就會(huì)降低。

如果想在將來持續(xù)穩(wěn)定地創(chuàng)造現(xiàn)金流量，提升信用度（降低折現(xiàn)率），而不是只做一錘子買賣，那必須帶著長遠(yuǎn)的眼光去看待。如果只顧眼前的利益，可能因此痛失未來本能創(chuàng)造出的更大數(shù)額的現(xiàn)金流量。

真正能夠獲得高評(píng)價(jià)高效益的團(tuán)隊(duì)，一定是可以確保現(xiàn)金流量的“穩(wěn)定”。產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，我們還要帶著“職場(chǎng)人士”這一身份走很長的一段路。所以，努力去成為有信用的人。

▲昆士蘭的Suncorp體育場(chǎng)

結(jié)語

回到開頭我們說的，如何增大未來的現(xiàn)金流量（CF），降低折現(xiàn)率（R），最終增加現(xiàn)值（PV）。

場(chǎng)館運(yùn)維管理，也可以從“金融視角”去理解。要能夠辨析“使用”和“利用”兩者之間的關(guān)系，每個(gè)步驟選擇最佳的方式。

使用，是使人員、能耗、設(shè)備、維保、維修等為某種目的的服務(wù)，并不計(jì)較支出；而利用“利”即利益、利潤；“用”即使用。

針對(duì)當(dāng)下中國體育賽事活動(dòng)市場(chǎng)的熱度和發(fā)展階段，目前大型體育場(chǎng)館運(yùn)營的重點(diǎn)仍是“降本增效”，所以，還得是“利用”場(chǎng)館的多功能性，采用經(jīng)濟(jì)性和策略性使“目標(biāo)效益”最大化，才有機(jī)會(huì)最終實(shí)現(xiàn)提升“場(chǎng)館價(jià)值”。

聲明：文中觀點(diǎn)僅代表作者本人觀點(diǎn)，不代表懶熊體育。