如果你看了《ALL OR NOTHING》關于英超托特納姆熱刺俱樂部的紀錄片，你一定會對片中球隊啟用的新球場印象深刻。但現實中，俱樂部新球場修建方案的規劃與確定，是一個漫長而復雜的過程，這不單單是修建一座聚集球迷的體育場，更是一場城市更新升級的體育實踐。

受20世紀70年代倫敦產業結構調整后的影響，托特納姆地區從一個興旺的工業制造中心變得越發一蹶不振。托特納姆有11.5萬常住人口，是倫敦失業率最高的選區，某些地段的經濟水平常年排名英國最末5%。這里的住房老舊擁擠，有不少非法租賃的家庭合租房；高失業率和貧困率令治安惡化，繼而惡性循環影響經濟發展；2011年8月6日發生在托特納姆的騷亂讓整個地區形象徹底跌入了谷底。

唯一可能讓托特納姆人感到欣慰的是，他們孕育出了一支擁有百年歷史的英超俱樂部——熱刺隊。實施城市更新前的熱刺主場被稱為白鹿巷球場，上世紀80年代為了符合泰勒報告的要求，它被重新設計成一個全座位的足球場，于是白鹿巷球場的容量從1979年的50000人減少到1998年建成時的約36000人。這一容量低于當時其他主要的英超俱樂部，在英超排名第11（英超最大的球場是曼聯的夢劇場，可容納76180人）。據官方統計，熱刺在冊有94500名俱樂部會員，如果球場容量得以擴充，俱樂部將獲得更多的比賽日收入，以便更好地與其他俱樂部進行財務競爭。

擴大容量，無非原址擴建或者直接異地搬遷兩種解決途徑。對于原址擴建來說，當時的情況并不具備條件，因為受用地規模的限制已沒有更多空間可以用來擴展。對于異地搬遷，熱刺隊曾經打算搬遷至2012年倫敦奧運會主體育場，球隊的方案是希望奧運會后原址重建該體育場，使其變成不帶跑道、容量達6萬人的專業足球場。但這一方案沒有得到當地政府的認可。而對于托特納姆當地政府來說，讓熱刺隊異地搬遷，將對托特納姆本就黯淡的發展前景更加蒙上陰影。

實行片區開發做大城市更新單元

為了達到留住熱刺隊的目的，加上當地政府對于提振地區落后局面的迫切需要。雙方開始考慮將白鹿巷球場北面的溫特蓋工業區納入片區綜合開發的范圍里來。對于熱刺來說，外拓的規劃紅線將滿足他們對于球場擴容的設計需求；而對于政府來說，他們希望通過做大更新單元，將多余的土地進行更綜合的利用，去解決當地遺留下來的一些頑疾，例如住房短缺、公共配套不足等問題。做大更新單元也更有利于開發項目的財務平衡，對熱刺和政府來說都是一個最可行的方向。

▲新球場的拓展規劃。

這個片區開發有個專屬的名稱叫做諾森伯蘭發展計劃。該計劃也是幾經調整，甚至有些內容前后發生了不小的變化。最終的方案分為三期建設：一期建設更新單元北側的Lilywhite House，它由Sainsbury's超市、一所職業學院和熱刺俱樂部總部組成；二期則建設備受矚目的新熱刺球場和一個服務球迷的托特納姆體驗中心，球場最終容量確定為62000座；三期將在更新單元南側建設585套新住宅、一家擁有180間客房的酒店和一座極限運動設施。

要將這樣的方案落地，首先必須要解決溫特蓋工業區原有70多家企業的土地權屬問題。熱刺從該計劃提出之初就開始陸續通過市場化收購的方式完成了其中90%的土地收購，唯獨有一家當地食品企業叫做Archway Sheet Metal Works堅持不想離開他們創立并經營了50年的土地，并且一直拒絕俱樂部的收購提議。只要有一個“釘子戶”在，計劃就將被擱置。

遇到如此棘手的問題，當地政府也是毫不猶豫的站到了熱刺這邊，從2010年11月開始，當地政府就考慮通過啟動受法律保護的強制采購訂單（Compulsory Purchase Order，簡稱CPO）,對該企業位于更新單元內的土地進行強制收購，當地政府發出的CPO強調諾森伯蘭發展計劃對于實現地區復興、擴大公共利益有著積極的貢獻。而該企業認為這樣的大拆大建將迫使更多像他這樣的本土企業離開，不利于本土文化的保留，他們同時認為熱刺的新計劃很難對促進地區經濟繁榮起到什么貢獻。雙方在此之后多次對簿公堂，根據媒體的報道，熱刺可謂軟硬兼施，終于在2015年讓Archway Sheet Metal Works接受了收購。而此時，諾森伯蘭發展計劃已經完成了項目一期Lilywhite House的建設，終于可以重新啟動推遲了數年的球場重建項目了。

歷史建筑的“留改拆”

城市更新項目不同于新建項目，更新項目因為時間積累，會產生很多歷史遺留問題需要針對性的研判并提出解決方案，需要考慮的因素比新建項目復雜的多。熱刺球場的拆除重建就面臨著如何處理更新單元內幾幢歷史建筑的問題。根據各自不同的情況，幾處歷史建筑分別采用了“留”、“改”、“拆”三種模式進行處理。

【留】保留下來的歷史建筑位于更新單元的西北角。有七幢列入英國國家級法定名錄建筑，國家級法定名錄建筑分為Ⅰ、Ⅱ*、Ⅱ三種類型，分別代表品質卓越的建筑、特別重要的建筑和有特殊意義的建筑。其中三幢為Ⅱ*類，剩下四幢為Ⅱ類。它們不僅個個身份特殊，而且七幢排排而立，已經形成了一定規模，這對整個地區的歷史風貌傳承具有極其重要的意義。

最初在探討新球場究竟落位在哪的問題時，曾經提出過球場輪廓整體北移的方案，即落位于之前溫特蓋工業區騰退出來的場地。這個方案最大的優點在于新球場的新建不會影響舊場地的使用，也就是說熱刺屆時不用臨時外租主場，而可以無縫銜接的使用新主場。但如果球場北移必將對七幢歷史保護建筑形成威脅，這也是這個北移方案早早被槍斃的最主要原因。

【改】歷史建筑的改造發生在更新單元的西南角。這里本來零散的分布著四幢歷史建筑，其中一幢被稱為沃明頓之家，它是國家級Ⅱ類法定名錄建筑。沃明頓之家始建于1828年，最早作為別墅使用，它是19世紀托特納姆作為倫敦一個富人區的見證，為了讓它恢復昔日的輝煌，俱樂部決定將它進行改造并再利用。

改造方案采用新舊結合的形式，主要依托修繕完成的沃明頓之家去新建一個小型的多功能空間，它被定義為托特納姆體驗中心。該中心規劃有兩層的室內空間和一個屋頂室外空間，備受矚目的沃明頓之家將結合新建出來的一、二層的局部空間作為博物館功能使用，主要展示俱樂部的一些發展歷史等。一層的其他空間主要以零售功能為主，日常出售俱樂部的一些周邊產品，還有一個能容納80人的小型影廳，用來豐富這個小型體驗中心的功能。二層除了規劃有博物館外還有一個咖啡廳和售票大廳。屋頂作為一個室外空間，預留了一片可以舉辦小型活動的場地和供咖啡廳使用的露臺空間。

▲對于歷史建筑的保留與改造。

改造后的沃明頓之家代表著托特納姆的過去和未來，作為一個見證了托特納姆過去輝煌的建筑標本它又重新煥發出了新的活力和使命。

【拆】托特納姆體驗中心的新建是以拆除三幢列入地方名錄的歷史建筑為前提的。不同于列入國家級的歷史建筑，列入地方名錄的歷史建筑受保護的程度沒有那么高。但拆除必須得有十分充足和必要的理由。

從原始現狀來看，和沃明頓之家一起佇立的這個更新單元西南角，在比賽日約有41%的球迷是從這里進入球場的，因此在峰值時流量巨大，加上這三幢建筑的排布不合理，嚴重擠壓了人行道的實際寬度，據測量，人行道的最窄寬度僅有2米。很多時候球迷只能占用機動車道，這給人行安全造成了隱患，這個歷史遺留問題也是政府一直想解決的。

▲拆出新的動線。

最開始并沒有提出要拆除現有建筑來擴寬人行通道的說法，而是對這三幢歷史建筑一樣進行保留，但是重新開辟出建筑背后的新路線來起到分散人流的作用，但在建模分析的時候發現，人流并不會像我們想象的那樣進行繞行，人行安全問題并不會得到實際的解決。這就有了將三幢建筑拆除然后新建托特納姆體驗中心的方案，而體驗中心的設計也充分考慮了分散人流、避免干擾機動車道保障人行安全等這些問題。

球場西立面強調融入街道

現在的球場一般都會設計成橢圓形的輪廓，和方形輪廓的球場相比，橢圓形的輪廓將最大化的保障場內觀眾的視覺質量。但橢圓形輪廓的球場一般和直線型的街道很難有效的融合，這樣就很容易造成球場外圍街道的冷清和蕭條，這并不是一個以城市復興為出發點的項目需要達到的效果。還有一個很重要的原因是，更新單元西側這條路叫高路，這條高路屬于從古羅馬時期就存在的交通要道，現在也是北托特納姆歷史保護區的重要組成部分，加上街道上的那些歷史建筑，球場的西立面急需有效的融入到街道的環境中來，構成一條連貫、有特色的城市立面。

過去白鹿巷球場的落位本來是遠離西側這條高路的，但在新球場的落位選址中，球場進行了西移，使建成后的球場能夠更靠近西側的高路。除此之外，西面的入口也進行了專門的設計，即在橢圓輪廓外設計了一個和街道平行的通往球場二層的扶梯。從感官上這樣的設計能更好的消除球場橢圓輪廓與街道的消極關系，保障立面的整體連貫，壯觀的玻璃面扶梯構筑物對來往的路人也有個自然但強烈的吸引力。

熱刺俱樂部作為整個更新單元的實施主體，不僅是主要的投資方而且還是球場等物業的實際運營方，對該城市更新項目參與的算很深入了。雖然以政府名義向Archway Sheet Metal Works發出了CPO，但這部分的收購費用依然將由熱刺隊來承擔，除了前期費用外，受工期延誤、原材料價格上漲和英國脫歐等因素的影響，項目建設成本也變得水漲船高，從2012年預估的4.3億英鎊到2019年球場最終落成后對外宣稱的10億英鎊，總投資提高了一倍還多。俱樂部只能想盡各種辦法不停的融資，從股權融資到債券融資，從吸引地方社團資金到吸引美國NFL的投資，而出售球場的冠名權也是俱樂部一直在洽談的重要事項之一。

諾森伯蘭發展計劃毫無疑問是托特納姆實施城市更新、實現地區繁榮的重要項目之一。在過去長達10年左右的開發過程中，在當地政府的支持下，熱刺還算頂住了壓力，順利完成了一、二期的建設。現在，項目正在實施三期的開發，三期中雖然有配建經濟適用房的要求，但仍然還是會有幾百套的住宅上市交易，這也將稍微緩解熱刺不斷加大的資金壓力。不同的實施主體去操盤城市更新項目會展現出不同的特色和生機，而一個擁有當地百年歷史的足球俱樂部參與自己家鄉的城市更新行動，既有一份當仁不讓的勇氣，更有一種力不從心的掙扎。

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